Hypotéky už nebudou „pro každého“. Přitvrdí bonita a kontrola vašich závazků

Uvolněné úvěrové standardy a přijímání vyšších rizik bankami ve spojitosti s poskytováním hypoték se České národní bance nelíbí už dlouho. Již před dvěma lety začala centrální banka strašit a doporučovat, že by banky měly poskytovat hypotéky za trochu jiných pravidel.Ačkoli ale vydala soubor několika doporučení, kterými se banky svědomitě řídí, nestačilo jí to. A tak v úterý 12. června 2018 přitáhla kohouty ještě těsněji. Odřízne nové nařízení od možnosti hypoték i střední třídu?

Začalo to stoprocentními hypotékami

První, co bance přibližně před dvěma lety začalo vadit, bylo poskytování 100% hypoték. V roce 2016 jsme vás v článku Stoprocentní hypotéky (možná) došly. ČNB se jich bojí informovali o tom, že bance se hypotéky se 100% LTV vůbec nelíbí. Nepovažovala za bezpečné, aby si někdo sjednal hypotéku bez jakýchkoliv vlastních našetřených prostředků. A tak začala série doporučení, které bylo podle ČNB třeba dodržovat.

Veškerá pravidla mají sice formu doporučení, ale jedná se o doporučení comply or explain. Banky se tedy nemusí řídit tím, co ČNB doporučuje, ale musí pak vysvětlit, proč se tím neřídily a jestli jejich jednání nejde přímo proti cílům v doporučení ČNB. Centrální banka má pak možnost stanovit této bance dodatečný kapitálový požadavek.

A protože asi málokterá banka by na sebe chtěla cíleně upozorňovat kontrolní orgán, tak se podle doporučení také zařídily.

Postupné omezování hypoték

První omezení se týkalo 100% hypoték. Situace se ale nezlepšila natolik, aby s tím centrální banka byla spokojená, a tak přitvrdila. Od října 2016 tak banky dostaly doporučeno, aby neposkytovaly úvěry nad 95 % LTV. Úvěry ve výši 85–95 % LTV poskytovat směly, ale jen do výše 10 % z celkového objemu úvěrů na bydlení. Pokud by limit překročily, musely by vysvětlovat důvody.

Další omezení přišlo v dubnu 2017, kdy začalo platit doporučení, na jehož základě směly být hypotéky s objemem 80–90 % LTV poskytovány jen do 15% podílu všech zajištěných nemovitostí. A hypotéky nad 90 % LTV by banky už neměly poskytovat vůbec.

Nedostupnost hypoték, a navíc ještě zdražení

V současné době platí poslední uvedené doporučení. Tedy hypotéku nad 90 % LTV už nedostanete, hypotéku s objemem 80–90 % LTV dostat můžete, pokud budete mít štěstí a vejdete se u banky do 15% objemu. Tato situace ale vedla ke zdražení hypoték.

Ve chvíli, kdy se banky budou blížit 15% hranici, začnou hypotéky v tomto pásmu zdražovat, aby omezily poptávku. Případně zpřísní skórování klientů při posuzování bonity.

O vývoji úrokových sazeb a vlivu ČNB jsme vás informovali v článku Úrokové sazby rostou. je lepší čekat, nebo využít toho, že ještě není tak zle?

Čeští vykukové najdou cestu vždy

Ačkoli banky přestaly poskytovat 100% hypotéky, Češi jsou národ vynalézavý. V článku 100% hypotéky (možná) končí. Je ale cesta, jak to obejít jsme vás informovali o tom, že jednou z cest, kterou se mnoho Čechů rozhodlo zvolit, je zažádat o hypotéku, kterou jim banky poskytnou, například ve výši 80 % LTV a zbylých 20 % dofinancovat jinak. Například nezajištěným úvěrem, úvěrem ze stavebního spoření apod. Některé instituce dokonce toto samy nabízely. Pro zbývající peníze tedy potenciální žadatel nemusel chodit jinam. Vše vyřídil u jednoho stolu.

To se ČNB samozřejmě vůbec nelíbilo, ale zákon takovou možnost nezakazoval, doporučení se o ní rovněž nezmiňovalo a Češi razí zásadu co není zakázáno, je dovoleno. A tak banka přitvrdila a nově se i tyto menší dluhy budou počítat do výsledného ukazatele.

Banka přitvrdila, zavádí nové ukazatele

A tak se postupně dostáváme k tomu, že se centrální banka rozhodla pravidla znovu zpřísnit. V úterý 12. června 2018 oznámila, že od pondělí 1. října 2018 zavádí doporučení na dva nové ukazatele:

• DTI (debt-to-income) – celková výše dluhů k vašemu čistému příjmu,
• DSTI (debt-service-to-income) – podíl splátky dluhu na čistém měsíčním příjmu.

A nová doporučení zní jasně: Ukazatel DTI by nově neměl překročit hodnotu 9 a ukazatel DSTI by neměl překročit 45 %. Jakožto žadatel o hypotéku tak budete muset splnit tyto dvě podmínky:

• výše vašeho dluhu jakožto žadatele by neměla překročit devítinásobek vašeho ročního čistého příjmu,
• na splátku dluhu byste měli vynakládat maximálně 45 % měsíčního čistého příjmu.

Bude samozřejmě možné udělit i výjimky a dát hypotéku i těm, kteří tuto podmínku nesplní. Výjimka ale musí činit maximálně 5 % z objemu poskytovaných hypoték. Zároveň stále platí výše uvedené omezení na LTV.

Reakce banky je preventivní

Finančnímu sektoru se v posledních měsících daří. Je stabilní a banky jsou velmi odolné vůči případným šokům. Podle banky to ukázaly výsledky zátěžových testů a hodnocení ČNB ve Zprávě o finanční stabilitě 2017/2018. Nabízí se tedy otázka, proč banka přikročila k omezení zrovna nyní. ČNB svůj krok odůvodňuje tím, že jde o prevenci.

Analýza prý totiž zároveň ukazuje, že aktuální období dobrých času svádí banky a klienty k tomu, aby určitá rizika vnímali jako zanedbatelná. ČNB je ale zodpovědná za udržení finanční stability a na možná rizika tak musí reagovat preventivně.

Banku znervózňuje i růst nemovitostí

Podle ČNB do budoucna není pozitivní ani soustavný růst cen nemovitostí. Ty v roce 2017 rostly nejrychleji v celé Evropské unii, v průměru o 16 %. Řada bytů je také nadhodnocena, a to v průměru o 14 %. To má za následek přetrvávání podmínek pro roztáčení spirály mezi cenou nemovitostí a úvěrem na jejich pořízení, což ČNB od roku 2016 označuje jako největší riziko pro domácí finanční stabilitu. S tím, jak růst cen bydlení předstihuje zvyšování příjmů domácností, se dlužníci stávají zranitelnějšími. Zároveň roste pravděpodobnost, že o úvěr budou čím dál více usilovat rizikovější žadatelé, dodává guvernér Jiří Rusnok.

O tom, že ceny nemovitostí neúměrně rostou, jsme vás informovali v článku Ceny bytů rostou napříč Evropou. Na kolik by vás vyšel byt v roce 2006 a teď?

Doporučení v praxi

Česká národní banka ukazuje nová pravidla i na modelové situaci. Máte zájem o hypotéku a chcete si koupit byt v Brně. Ten má rozlohu 75 m² a cena bytu je 3 400 000 Kč. Pokud byste zažádali o 80% hypotéku, dá vám banka 2 720 000 Kč. Zbylých 680 000 Kč musíte mít našetřených. Zvolíte si splatnost úvěru na 30 let a získáte úrokovou sazbu ve výši 3 % ročně. Váš čistý měsíční příjem činí 31 000 Kč.

Ukazatel DTI by tak dosáhl hodnoty 7,2 (2 700 000 Kč (výše úvěru) / 372 000 Kč (roční čistý příjem)) a ukazatel DSTI 37 % (roční splátky 136 800 Kč (11 400 Kč x 12) / roční čistý příjem 372 000 Kč). Podmínky jste splnili, hypotéku máte.

Reálnější případ

Pojďme si ale ukázat trochu reálnější příklad. Sehnat pěkný byt v Brně o výměře 75m² za 3 400 000 Kč není problém, cena bytů se pohybuje okolo tohoto pásma. A získáte i 80% hypotéku, protože nařízení o 15% limitu platí až pro hypotéky nad 80 % LTV.

Máte i našetřeno 680 000 Kč. Ovšem pozor. Ne každý je zadlužen jen hypotékou. A ukazatele hodnotí veškeré dluhy. Někdo má spotřebitelský úvěr, někdo kreditní kartu, někdo kontokorent. A někdo i více spotřebitelských úvěrů, případně neúčelovou půjčku v řádu několika set tisíc.

I to se do výsledného ukazatele počítá. A pokud už máte více malých dluhů, může se stát, že nově sítem neprojdete.

Kdo zůstane bez hypotéky?

Podle České národní banky by v kombinaci s povolenou 5% výjimkou limity DTI a DSTI zpětně splnila většina úvěrů, které byly dosud poskytnuty. Ekonomové se ale na nová opatření dívají skepticky.

Zpřísnění doporučení České národní banky pro poskytování hypoték může postihnout čtvrtinu až třetinu nových žadatelů o hypotéku u České spořitelny. Zejména pak z řad mladých lidí, kteří potřebují financovat své první bydlení, říká Filip Hrubý, tiskový mluvčí České spořitelny.

Podle Jiřího Kryla, hypotečního analytika společnosti Broker Trust, doplatí na nové nařízení právě samožadatelé, mladé páry a drobní investoři. Nové podmínky neznamenají, že mladé rodiny či páry nedostanou hypotéku vůbec. Jen budou muset o něco slevit ze svých nároků na nemovitost a hledat nové bydlení za nižší cenu, případně zapojit do svého záměru rodiče. V následujících měsících tak ještě více vzroste zájem o menší byty nebo nemovitosti z méně atraktivních, a tedy levnějších lokalit dál od center měst. S problémy se pravděpodobně setkají i drobní investoři do nájemních nemovitostí, kteří nemají na pořízení dalšího investičního bytu dostatek vlastního kapitálu a již dnes mají jeden i více úvěrů na několik nemovitostí, uvádí Jiří Kryl.

Určité posuzování a zpřísnění bonity je prý na místě, ale nemělo by být uplatňováno plošně na všechny skupiny žadatelů. Vzhledem k připravovanému vylepšení úvěrů na bydlení pro mladé, které poskytuje Státní fond rozvoje bydlení, by mohl nastat paradox, kdy na komerční hypotéky budou kvůli doporučení ČNB uplatňována přísnější pravidla než na „úvěr od státu“, na který ovšem státní rozpočet nebude mít dostatek prostředků, aby pokryl alespoň třetinu potenciální poptávky, dodává Jiří Kryl.

Rozdíl pocítí hlavně Praha a Brno

Podle Heleny Horské, hlavní ekonomky Raiffeisenbank, dojde k omezení dostupnosti bydlení zejména v Praze a v Brně. D(S)TI mohou omezit přístup jednotlivců s nižším příjmem a mladých rodin s dětmi žijících z jednoho příjmu k hypotékám, a tudíž i k bydlení v Praze a Brně a jejich okolí, kde ceny nemovitostí jsou vzhledem k příjmům vysoké. Ve zbytku Čech to nebude vzhledem k nižším cenám nemovitostí zas tak velký problém. I pro mladé zde je ale řešení, a to žádat o úvěr společně s partnerem nebo požádat o finanční pomoc rodinu, uvádí. Jednotlivci a mladé rodiny s dětmi tak možná budou odkázáni bydlet v nájmu déle, v extrémním případě celý život. Ceny nájmů, dokud se bude ekonomice a spotřebitelům dařit, porostou ve velkých městech a jejich okolí ještě výrazně rychleji.

Podle zkušeností z jiných zemí dluhové stropy sice vedou ke zpomalení růstu úvěrů, ne ale zastavení růstu tzv. credit crunch. Neprokázalo se, že by tato opatření měla vliv na růst cen nemovitostí, tj. že by růst cen nemovitostí zastavil, dodává Helena Horská.

DTI či DSTI doposud používalo 15 zemí EU (9 v podobě právně závazné normy). Kombinaci všech tří limitů LTV, DSTI a DTI uplatňují či se chystají uplatňovat cca 3 země (Nizozemí, Slovensko a chystá se i Rakousko).

Může nastat i pravý opak?

Někteří se domnívají, že ačkoli má doporučení České národní banky ochladit trh a působit preventivně proti vzniku realitní bubliny, může právě vlivem těchto nařízení nastat pravý opak.

Oznámené návrhy opatření České národní banky (ČNB) na další zpřísnění podmínek pro získání hypotečního úvěru mají podle centrálních bankéřů za cíl udržet stabilitu finančního sektoru a zabránit nadměrnému zadlužování českých domácností. Tyto návrhy však bohužel mohou nafouknout bublinu na nemovitostním trhu. Ta zde podle mého názoru aktuálně není, ale nyní na ni kvůli nekoncepčním krokům ČNB klidně může dojít. Stane se tak přesně to, před čím centrální bankéři (zatím) zbytečně varují, říká Evžen Korec, generální ředitel společnosti Ekospol.

Diskutabilní je pak i to, jestli se vlivem opatření opravdu omezí zadlužování jednotlivců a rodin. Ty sice možná nedosáhnou na hypotéku, ale stále budou muset platit nájem. Výše nájmů a prodejních cen bytů jsou ale v korelaci, a když rostou ceny bytů, zdražují i nájmy. Částka placeného nájemného je přitom často podobná výši splátky hypotéky – lidé tedy i tak vydají podstatnou část svého příjmu na bydlení, jen si nebudou moci platit na své vlastní.

Mohlo být i hůř

Ačkoli se nová situace mnoha lidem líbit nemusí, mohlo být i hůře. Česká národní banka totiž původně plánovala zmíněné ukazatele nastavit ještě přísněji. Lze očekávat, že dopad na dostupnost úvěrů pro domácností bude mírnější, než se očekávalo, pokud by bývaly byly stanoveny hodnoty DTI (8×) a DSTI (40 %), říká Pavel Štěpánek, výkonný ředitel České bankovní asociace.

Důvodem, proč ČNB nakonec zvolila mírně vyšší hodnoty, může být i to, že trh s nemovitostmi se již postupně ochlazuje.

Alternativy stále jsou

Pokud nedosáhnete na hypotéku, stále ještě existují i další alternativy. Například družstevní výstavba. Tam musíte při zájmu o byt složit obvykle 25 % z ceny formou členského vkladu. Ten lze financovat například nezajištěným úvěrem ze stavebního spoření, zbylá část ceny bytu se pak splácí formou nájmu družstvu, které si na výstavbu bere hypotéku. Nevýhodou je ovšem vyšší úročení a kratší splatnost obou úvěrů, a tedy i celkově vyšší měsíční zatížení rodinného rozpočtu.

Zvýší se i kapitálová rezerva

Již po čtvrté od roku 2015 se také zvýší kapitálová rezerva bank. Od 1. července 2019 bude činit 1,50 %. Centrální banka toto zvýšení vysvětluje rostoucí zranitelností bank vůči zhoršené ekonomické situaci. A proto banka chce, aby banky vytvářely větší rezervy na horší časy.

Pokud by rychlá úvěrová dynamika pokračovala a rizika spojená s financováním nákupu realit by rostla, ČNB je připravena sazbu zvýšit. Pokud by naopak došlo k poklesu těchto rizik, ČNB by sazbu snížila nebo zcela rozpustila.

ČNB má do budoucna další představy

Česká národní banka nepovažuje věc za uzavřenou tím, že vydala nová doporučení. I nadále pracuje na přípravě novely zákona o ČNB. Ta, pokud by prošla schvalovacím procesem, by bance dala pravomoc stanovovat závazné limity LTV, DTI a DSTI. Ze současného doporučení by se tak stalo povinné nařízení.